Deux copropriétaires en retard sur une petite copropriété suffisent à mettre le compte à découvert avant l'appel suivant. Ce simulateur estime la dépense mensuelle moyenne de l'immeuble, chiffre les impayés à partir du nombre de lots en retard et du nombre d'appels non réglés, puis mesure combien de mois le solde disponible peut couvrir, dépense imprévue comprise. Comparé au délai qui vous sépare du prochain appel, ce chiffre dit si la situation est confortable, tendue ou critique, pour relancer ou appeler des fonds au bon moment.
Le simulateur ramène le budget prévisionnel annuel à une dépense mensuelle moyenne, en le divisant par douze. Il estime ensuite le montant moyen d'un appel de fonds par lot en divisant le budget par le nombre d'appels de l'année puis par le nombre de lots. Les impayés sont obtenus en multipliant ce montant moyen par le nombre de lots en retard et par le nombre d'appels que chacun n'a pas réglés. Le solde disponible est le solde actuel diminué de la dépense imprévue. Le nombre de mois couverts est ce solde rapporté à la dépense mensuelle. Il est comparé au délai que vous indiquez avant le prochain appel, plafonné à l'intervalle entre deux appels (douze mois divisés par leur nombre), pour qualifier la situation : confortable si le solde couvre tout le délai, tendue s'il en couvre au moins la moitié, critique en dessous. Le manque à couvrir est la différence entre les dépenses attendues d'ici l'appel suivant et le solde disponible.
L'appel moyen suppose que tous les lots ont le même poids, ce qui n'est jamais exactement le cas : si les lots en retard sont les plus gros de l'immeuble, les impayés réels sont supérieurs à l'estimation, et inversement. De même, la dépense mensuelle est lissée alors que les factures tombent par à-coups, une prime d'assurance ou un contrat annuel pouvant absorber en un mois plusieurs mois de moyenne. Le simulateur ignore le fonds de travaux, qui ne doit pas servir à financer les charges courantes, et ne prédit pas le comportement des retardataires : si les lots en retard ne règlent pas non plus le prochain appel, l'encaissement attendu sera réduit d'autant. Utilisez-le comme un signal d'alerte : une situation tendue justifie une relance ferme, une situation critique appelle une décision rapide, appel complémentaire ou avance décidée collectivement.
Un retard d'un appel se rattrape souvent par un courrier ; un retard de plusieurs appels peut finir en procédure, aux frais de tous. Le simulateur vous donne le chiffre à mettre en face du retardataire.
CoproKit suit les règlements de chaque copropriétaire et affiche la trésorerie de l'immeuble en temps réel, pour relancer avant que cela ne devienne critique.
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